近年来，随着我国住房制度改革不断深入，涉及物业权益的纠纷案件不断增加，因法律规定不明细，各地法院在审理这类纠纷时裁判尺度不一。经过数年的起草制定工作，最高人民法院近日公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，并将于今年10月1日起施行。

　　据介绍，这两部司法解释在《物权法》等法律规定框架内，内容涉及住房和物业纠纷案件审判中的若干热点、难点问题，有助于统一裁判尺度，妥善处理建筑物区分所有权以及物业服务纠纷。

　　未取得房产证也能认定业主

　　“业主”是物权法第六章中的基础性概念之一，但法律没有对此作出规定。现实生活中，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在。如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突。

　　新出台的司法解释确定依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主。

　　司法解释同时规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

　　租售车位须首先满足业主需要

　　司法解释明确，业主可以向小区物业公司请求公布、查阅下列情况和资料：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处理情况。

　　司法解释明确，建设单位按照“配置比例”将车位、车库出售、附赠或者出租时，应当首先满足业主的需要。所称“配置比例”是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

　　在认定业主的建筑物区分所有权方面，司法解释列举，车位、摊位等属于专有部分，外墙面、屋顶、通道等属于共有部分，

　　“住改商”须经全楼业主同意

　　《物权法》第七十七条明确规定：“业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意”。但是，究竟什么是利害关系业主？《物权法》没有就“利害关系”作出明确解释。

　　新出台的司法解释明确，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。

　　房子空置也要交物业费

　　如果业主提出不需要有关物业服务或者因出国等原因没有享受物业服务而拒绝缴费，应当如何处理？

　　最高人民法院民一庭负责人说，实践中，在物业服务企业已经按照约定以及规定全面履行了相应义务的情况下，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务，比如业主提出其因出国而未享受服务或无需接受相关物业服务，比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等提出抗辩。这时，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，业主前述理由所提的抗辩属权利滥用，有损业主自治机制和物业服务秩序，不应得到法院支持。

　　拖欠物业费不影响解聘物业

　　尽管法律明确“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，可以解聘物业公司，但物业公司多以拖欠物业费为由拒不离开小区。

　　司法解释明确，业主大会按作出解聘物业服务企业的决定后请求解除物业服务合同，法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

　　合同终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持。如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，法院不予支持